Вики-справочник правозащитника

4.2.3. Право на жилище

Пример 1 (Проблемы реализации Программы переселения из аварийных домов)

Переселение жильцов аварийных многоквартирных домов (МКД) в Воронежской области ведется на основе областной адресной программы «Переселение граждан, проживающих на территории Воронежской области, из аварийного жилищного фонда в 2013—2017 годах»¹⁾.

До сентября 2017 г. в рамках данной программы планируется расселить аварийный жилищный фонд (по состоянию на 01.01.2012) в объеме 151 тыс. кв. м, в котором проживает 8708 человек (в первоначальной редакции Программы от 30.09.2013—130 тыс. кв. м, 7424 человек).

Сводная информация по реализации Программы приведена в таблице 11.

Таблица 11

Статистические данные по реализации Программы переселения граждан из аварийного жилья

Анализ сравнения плановых показателей и фактической реализации Программы показывает:

• показатели Программы постоянно редактируются, а их финансовая часть весьма запутана;
• финансирование этапов Программы вплоть до 2015 г. уменьшалось;
• на II этапе произошла существенная коррекция в сторону уменьшения количества переселяемых граждан;
• из-за роста разницы нормативных и реальных цен ежегодно требуется все большее дополнительное финансирование (ежегодный рост стоимости строительства);
• сроки предоставления жилья регулярно отодвигаются;
• основной объем реализации плановых показателей сдвигается на IV этап (2259 человек и 40 тыс. кв. м площади), что вызывает опасения насчет успешности его выполнения с учетом экономической ситуации в стране и области, цен
• на жилье, качество и скорость строительства.

При этом МКД, признанные аварийными после 01.01.2012, а также дома, в которых отдельные жилые помещения признаны непригодными для проживания, не включены в программы по переселению. В этих случаях реализация жилищных прав граждан обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК: если собственники жилых помещений в установленный срок не осуществили снос аварийного дома, земельный участок, на котором он расположен, и жилые помещения в данном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд, а собственники вправе рассчитывать на возмещение либо на другое жилое помещение только при наличии соответствующего соглашения с органом местного самоуправления. Гражданам, проживающим в аварийном доме по договору социального найма, ИОГВ или ОМСУ, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ).

Согласно сведениям ОМСУ, на территориях муниципальных образований отсутствует социальное жилье, предоставление которого необходимо, в том числе, и данной категории граждан. В городе Воронеже имеется жилищный фонд, состоящий в основном из вторичного жилья «сомнительного» качества, не отвечающего санитарным требованиям.

Пример 2 (Проблемы исполнения судебных решений по предоставлению социального жилья)

По данным управления Федеральной службы судебных приставов по Воронежской области за период с 01.01.2014 по 15.12.2015 на исполнении находилось 15 исполнительных производств о предоставлении жилых помещений во внеочередном порядке, из которых по состоянию на 15.12.2015 окончено 6 исполнительных производств, в связи с фактическим исполнением. Имеют место случаи, когда гражданам предоставляются жилые помещения вторичного жилого фонда в ненадлежащем состоянии, в связи с чем они вынуждены отказаться от получения такого жилья.

Пример 3 (Динамика предоставления социального жилья)

Данные, характеризующие динамику предоставления социального жилья другим льготным категория граждан и просто очередникам, приведены в таблице 12 (информация департамента ЖКХ и районных администраций).

Таблица 12

Динамика обеспечения граждан социальным жильем или социальными выплатами

Наиболее незащищенной категорией граждан остаются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей. При этом в 2015 г. жильем было обеспечено только 122 человека, а количество нуждающихся на учете выросло к концу года на 515 человек. Ситуация по финансированию обеспечения жильем детейсирот ухудшается: в 2015—211 млн руб., в 2016—157 млн руб.

Основные причины продолжения нарушения права на получение «социального» жилья:

• неадекватное финансирование из бюджетов всех уровней;
• низкая эффективность работы муниципальных органов — затягивание сроков проведения конкурсных процедур по приобретению жилых помещений, отбору строительных организаций для заключения муниципальных контрактов на строительство жилья;
• возникновение сверхнормативных расходов за счет отсутствия на рынке предложения жилых помещений, требуемых по цене и площади, и нежелания частных строительных компаний реализовывать жилье по нормативной цене, устанавливаемой Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ;
• нарушения условий предоставления финансовой поддержки Фонда содействия реформированию ЖКХ, вызывающие ее приостановку до устранения выявляемых нарушений;
• отсутствие законодательного закрепления обязанности органов государственной власти и местного самоуправления предоставить гражданину жилое помещение в определенный срок и, соответственно, необходимость предусматривать в бюджетах соответствующего уровня минимальный размер расходов на указанные цели;
• отсутствие поддержки законодателя в вопросе внесения изменений в Закон Воронежской области от 09.10.2007 г. No
• 93-ОЗ «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда Воронежской области по договорам социального найма».

Пример 4 (Нарушения при строительстве домов по Программе переселения)

В рамках муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Бутурлиновского городского поселения Бутурлиновского муниципального района Воронежской области в 2013—2014 годах» проведено переселение граждан из аварийных многоквартирных домов в новые многоквартирные дома, расположенные по адресам: Воронежская область, г. Бутурлиновка, ул. Совхозная, д. 38 и ул. Речная, д. 36.

По информации жителей новых домов представителем аппарата уполномоченного по правам человека в Воронежской области была проведена выездная проверка. В результате проверки установлено, что по стенам фасада и отмостке большие трещины, в отдельных местах некачественно уложена тротуарная плитка, отсутствуют отдельные её элементы, сливы уже имеют перекосы и выведены на тротуар.

Около дома No 36, расположенного по улице Речная, отсутствуют благоустроенная придомовая территория, детская площадка и парковочные места.

В результате изучения документации об открытом аукционе на долевое строительство вышеуказанных объектов, было установлено несоответствие фактически выполненных работ по отделке квартир, видам работ, предусмотренных приложением No 2 к муниципальным контрактам. В частности: вместо металлических входных дверей заводского изготовления, фактически установлены деревянные двери низкого качества, непригодные для использования ихпо назначению; вместо отделки стен в ванной комнате или совмещенном санузле керамической плиткой на высоту 2100 мм, фактически стены покрыты краской.

Материалы выездной проверки Уполномоченным были направлены в прокуратуру Воронежской области. Прокуратурой Воронежской области было установлено, что работы подрядчиком ООО «Фирма СМУ-5» выполнены некачественно и с нарушением установленного контрактами сроков, при этом, штрафные санкции муниципальным заказчиком не применялись. По фактам допущенных нарушений прокуратурой Бутурлиновского района 11.11.2015 главе администрации Бутурлиновского городского поселения внесено представление. Подрядчиком проведены дополнительные работы по благоустройству придомовой территории, пешеходные дорожки уложены тротуарной плиткой, оборудована парковка для автомобильного транспорта, установлена детская площадка.

Пример 5 (Нарушения при строительстве домов по Программе переселения)

Другим ярким примером некачественного строительства нового жилья для переселения граждан явилось строительство многоэтажного дома по адресу: Воронежская область, Семилукский район, п. Стрелица, 1-й Стрелицкий переулок, д. 1Б.

По результатам выездной проверки представителем Уполномоченного было установлено, что на стенах фасада и отмостке имеются большие трещины.

В подвале дома присутствует постоянная сырость, в связи с чем в отдельных квартирах плесень на стенах.

ГЖИ подтвердила увлажнение грунта основания и фундаментов подвального помещения подъезда 3, наличие воды в одном из помещений, а также просадку, трещины отмостки отдельными местами по периметру дома. ООО «Фирма СМУ-5» являлось подрядчиком как и при строительстве домов в г. Бутурлиновка. В связи с нарушением жилищных прав жителей данного дома, материалы по данному вопросу Уполномоченным были направлены в прокуратуру Воронежской области, которой было установлено, что 03.06.2013 администрацией Семилукского муниципального района с нарушением требований градостроительного законодательства ООО «Фирма СМУ-5» выдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. В связи с допущенными нарушениями закона 02.12.2015 прокуратурой главе администрации Семилукского муниципального района внесено представление.

Прокуратурой также было внесено представление УК «Теплоснаб», по результатам которого компанией была проведена гидроизоляция фундамента, откачка грунтовых вод с придомовой территории и другие работы по благоустройству.

Пример 6 (Незаконное повышение платы за содержание жилья)

К уполномоченному по правам человека в Воронежской области поступают обращения граждан о незаконном увеличении размера платы за содержание жилья без ежегодного решения общего собрания. Управляющие компании ОАО «УК Центрального района», ОАО «УК Советского района», ОАО «УК Коминтерновского района», ОАО «УК Ленинского района», ОАО «УК Левобережного района», ОАО «УК Железнодорожного района» руководствуясь п. 9 приказа Минстроя от 31.07.2014 г. No 411/пр предусматривают в договорах управления возможность индексации действующего размера платы за содержание и ремонт жилого помещения без решения общего собрания собственников жилых помещений.

Однако, анализ вышеуказанного приказа дает основание сделать вывод о противоречии пункта 9 данного приказа нормам Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45—48 ЖК РФ. Это императивная норма. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии с частью 1 статьи 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, единственным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников на законодательном уровне определен только способ в виде волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме посредством принятия решения об этом на общем собрании.

Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечения со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованно по своему собственному усмотрению изменять плату.

Установление размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме иным способом, противоречит требованиям закона и нарушает права собственников.

Закрепленное в п. 9 приказа Минстроя от 31.07.2014 г. No 411/пр право определять размер платы за содержание и ремонт на период более одного календарного года с учетом применения указанного в договоре управления индекса дает возможность управляющим компаниям каждый год самостоятельно, без согласования с собственниками изменять (увеличивать) размер платы.

Данная норма приказа упрощает управляющим компаниям процедуру увеличения платы за жилье. Проведение общих собраний дело и формально, и фактически крайне сложное. Собрать жильцов на голосование всегда трудно, а еще труднее убедить жильцов о необходимости увеличения размера платы. Поэтому достаточно установить в договоре управления пункт, предусматривающий индексацию, и сразу отпадает необходимость ежегодно обосновывать перед собственниками причину и размер увеличения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Сложившаяся судебная практика по данному вопросу имеет взаимоисключающие решения. Процедура установления и изменения платы за содержание и ремонт жилого помещения регламентирована нормами жилищного законодательства. Установление размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме иным способом, противоречит требованиям закона и нарушает права собственников, что подтверждается постановлением Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. по делу No А27—19838/2014; постановлением седьмого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2015 по делу No А27—19838/2014.

Обращения граждан в ГЖИ не дает положительных результатов, т.к. она нарушений к порядку установления размера платы за жилое помещение не усматривает.

Учитывая, что договоры управления содержат условия, ущемляющие установленные законом права потребителя, что является нарушением п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. No 2300-1 «О защите прав потребителей», Уполномоченный направил соответствующую информацию в управление Роспотребнадзора по Воронежской области для проведения проверки и принятия мер в пределах установленных полномочий. Согласно решению Общественного совета при управлении Роспотребнадзора от 17.12.2015 г. No 2 принято решение о проведении членами Совета анализа материалов судебной практики по вопросу защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг в части незаконного повышения тарифов за содержание и ремонт жилого помещения.

Пример 7 (Незаконное повышение платы за ОДН)

Завышенные суммы по оплате за ОДН образуются:

• из-за общей задолженности дома, включая долги соседей;
• неточность измерения электроэнергии, объема потребленной воды внутри квартиры устаревшими приборами учета;
• неправильное и несвоевременное снятие и передача показаний индивидуальных приборов учета гражданами-потребителями;
• нерациональное использование электроэнергии и бесконтрольное потребление воды на общедомовые нужды;
• незаконное подключение гражданами-потребителями к внутридомовым сетям электрооборудования помимо внутриквартирного прибора учета;
• несанкционированное подключение к внутридомовым электрическим сетям и др.

В соответствии с ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 статьи 155 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 7.1 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений и наниматели жилых помещений по договорам социального найма могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в МКД) ресурсоснабжающим организациям.

В соответствии с п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. No 354, ресурсоснабжающая организация заключает прямые договоры с потребителями и приступает к предоставлению коммунальной услуги в следующих случаях:

• при непосредственном управлении многоквартирном домом;
• в многоквартирном доме, в котором не выбран способ управления;
• в частных домах.

В остальных случаях исполнителем коммунальных услуг для собственников в доме является управляющая организация, ТСЖ или жилищный кооператив.

В Жилищном кодексе (ст. 155) предусмотрена возможность перехода на прямой способ расчетов с ресурсоснабжающими организациями решением общего собрания собственников. При этом за управляющей компанией сохраняется функция контроля качества поставляемых услуг, снятия показаний общедомовых счетчиков, начисления платы а ЖКУ согласно тарифам. Квитанции на оплату коммунальных услуг приходят от ресурсоснабжающих организаций, но плату за ОДН они требовать не вправе, её должны платить по-прежнему управляющие компании. Следует отметить, что начислять плату за ОДН при непосредственном управлении или при отсутствии способа управления домом ресурсоснабжающая организация имеет право только в том случае, если взяла на себя обязанность по содержанию внутридомовых инженерных сетей.

К разделам