Инструменты пользователя
2.3.1. Право на жилище (статья 40 Конституции России)
Проблемы реализации права на жилище и обеспечение качества жилищно-коммунальных услуг остаются наиболее актуальными для жителей области.
В данной сфере выполняются две областные государственные программы — «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения Воронежской области» и «Переселение граждан, проживающих на территории Воронежской области, из аварийного жилищного фонда в 2013—2017 годах». Наиболее типичными проблемами и нарушениями в данной сфере в 2016 году были:
— неадекватная возможностям населения стоимость жилья;
— отсутствие планового механизма формирования жилищного фонда социального использования в соответствии с прогнозируемой потребностью;
— отсутствие контроля качества строительства новых домов для переселения жильцов из аварийного жилищного фонда;
— необоснованное завышение платы за общедомовые нужды (далее — ОДН), содержание и ремонт жилья;
— недостаточный учет интересов и возможностей населения при начислении платы в фонд капитального ремонта.
• Стоимость является ключевым фактором, влияющим на обеспеченность населения жильем. В 2013—2015 годах в Воронежской области происходил ее рост и только в 2016 г. рыночная стоимость жилья начала снижаться. Динамика обеспеченности жильем показывает обратную зависимость от стоимости. Статистические данные для этого индикатора за 2016 год на момент подготовки Доклада отсутствовали, но его рост маловероятен, поскольку небольшое уменьшение рыночной стоимости жилья было обусловлено, прежде всего, падением покупательского спроса, вызванным снижением доходов населения.
В Плане реализации рекомендаций Доклада за 2015 год областным ИОГВ ставилась задача проработать вопрос о возможности снижения себестоимости строительства и/или стоимости приобретения жилых помещений для жилищного фонда под запрос Воронежской области. Следует отметить, что информация о целенаправленных действиях для возможного снижения себестоимости строительства жилых помещений Уполномоченному от исполнителей не поступила. При этом департамент строительной политики сообщил о проведении ежемесячного мониторинга цен на рынке недвижимости, который показывал снижение в 2016 году цен на первичном и вторичном рынке жилья, а также о том, что помещения для формирования жилищного фонда Воронежской области приобретались по цене 32418 рублей за 1 кв. м общей площади, установленной приказом Минстроя России, что ниже рыночной стоимости жилья в регионе. И то, и другое не является результатом работы департамента.
• По запланированному пункту Плана о формировании жилищного фонда социального использования в соответствии с прогнозируемой потребностью, развитие коммунальной инфраструктуры в районах жилищного строительства Уполномоченному поступала информация от администраций муниципальных районов об отсутствии финансовых средств в бюджетах.
В соответствии с решением Воронежской городской Думы от 16.03.2016 № 176-IV управление жилищных отношений администрации городского округа город Воронеж является органом, уполномоченным на ведение муниципального реестра наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства на территории городского округа город Воронеж. Администрация сообщила о подготовке проекта постановления об утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования».
• В ежегодных Докладах неоднократно поднимались проблемы выполнения областной адресной программы «Переселение граждан, проживающих на территории Воронежской области, из аварийного жилищного фонда в 2013—2017 годах», относящиеся к своевременности и полноте ее реализации, удаленности и неприспособленности районов переселения, а также к качеству строительства новых домов.
По информации Государственной корпорации — Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, в 2017 году в Воронежской области осталось расселить жильцов 120 МКД (площадь 32 тыс.кв.м). Однако по 36 % из этих домов имеется отставание от графика, что требует повышения уровня контроля реализации Программы.
В 2016 году Уполномоченный осуществлял мониторинг действий правоохранительных органов по выявленным в 2015 году фактам некачественного строительства и контроле соблюдения муниципальными заказчиками норм Федерального закона от 05.04.2013 г. № 44-ФЗ при строительстве жилья для переселения граждан из аварийного жилищного фонда. По соответствующему пункту Плана поступили абсолютно формальные ответы всего от пяти ОМСУ, хотя в программе участвуют 16 муниципальных образований области. Результаты мониторинга показали фактическое отсутствие контроля качества строительства со стороны ИОГВ, ОМСУ и правоохранительных органов.
• Реализация права на получение социального жилья становится все более иллюзорной:
— Хотя количество обеспеченных жильем граждан из категории детей-сирот выросло в 2016 г. на 10 %, но за тот же период список претендентов увеличился на 52 %.
— Существенный рост показателей по другим льготным категориям граждан обусловлен количеством предоставленных социальных выплат, а не квартир.
— Сопоставление количества граждан, стоящих на учете и получивших жилье (выплату), показывает, что подавляющему количеству граждан, имеющих декларированное право, фактически реализовать его не удастся по причине отсутствия жилищного фонда социального использования и средств для его формирования.
• В ходе реализации Плана специалистами Управления Роспотребнадзора была изучена судебная практика Воронежской области и других субъектов Российской Федерации по рассмотрению дел о незаконном увеличении платы за содержание и ремонт жилого помещения и внесения в договор управления условий, ущемляющих установленные законом права потребителей. Данная практика является неоднозначной. В Воронежской области суды, ссылаясь на приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр, принимают решения о законности индексации платы за содержание и ремонт жилого помещения.
• Одним из самых проблемных вопросов в сфере ЖКХ в 2016 году по прежнему оставалась обоснованность сумм, выставляемых жильцам многоквартирных домов (МКД) к оплате за общедомовые нужды (ОДН), порой превышающих индивидуальное потребление. Статья 154 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 29.06.2015 г. № 176-ФЗ) закрепили новый порядок, при котором плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общедомового имущества в многоквартирных домах, которые находятся в управлении управляющих компаний, ЖСК и ТСЖ, перенесена в жилищные услуги (содержание жилого помещения). Данная плата рассчитывается на один квадратный метр жилого (нежилого) помещения, но не должна превышать норматив потребления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Все сверхнормативные расходы должна будет на себя взять управляющая организация. Ожидалось, что этот порядок должен был вступить в действие с апреля 2016 года, но произошло это только в январе 2017 года.
• Накапливаются старые и появляются новые проблемы по проведению капитального ремонта МКД:
— В 2016 году на исполнении в администрации городского округа город Воронеж находились вступившие в законную силу судебные акты о возложении обязанности по проведению капитального ремонта 31 МКД, для чего требуется порядка 400 млн рублей. При этом финансирование этой статьи расходов Воронежской городской Думой ежегодно снижается (с 58 млн руб. в 2014 году до 30 млн руб. в 2017).
— В соответствии с частью 5.1 статьи 170 ЖК РФ (вступившей в силу 30.06.2015) обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт МКД у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в программу при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капремонта. В ряде субъектов РФ уже установлены сроки отсрочек от двух до пяти лет. В Воронежской области отсрочка оплата взносов в таких домах до сих пор не определена.
• В соответствии с Планом реализации рекомендаций Доклада за 2015 год совершенствовалось информационное обеспечение в сфере ЖКХ:
— На базе корпоративного портала правительства Воронежской области была создана система информационного обмена для обеспечения взаимодействия ИОГВ и ОМСУ в жилищно-коммунальной сфере. В 2017 г. необходимо организовать ее регулярное использование.
— Продолжалось начатое в 2015 году внедрение «горячей линии» по качеству жилищно-коммунальных услуг в ОМСУ Воронежской области. В результате анализа сайтов ОМСУ выявлено, что информация размещена на 23 сайтах из 34, но не всегда к ней имеется удобный доступ.
Меры по устранению нарушений и реализации задач Стратегии в сфере жилищных прав в 2017 году:
- Оценка и прогнозирование потребности отдельных категорий граждан в жилых помещениях и формирование долгосрочного запроса потребности Воронежской области в жилых помещениях, соответствующих планируемым параметрам. Плановое формирование жилищного фонда Воронежской области специализированного и социального использования в соответствии с прогнозируемой потребностью.
- Предоставление в пределах средств, предусмотренных областным бюджетом, молодым семьям социальных выплат для приобретения жилого помещения или строительства жилого дома с привлечением собственных средств, средств кредитных и других организаций, предоставляющих жилищные (ипотечные) кредиты и займы, в том числе для приобретения жилья экономического класса или строительства индивидуального жилого дома экономического класса.
- Реализация в полном объеме региональной адресной программы Воронежской области «Переселение граждан, проживающих на территории Воронежской области, из аварийного жилищного фонда в 2013—2017 годах».
- Формирование реестра аварийных многоквартирных домов, признанных аварийными после 1 января 2012 года, подлежащих расселению, и списков граждан, подлежащих переселению.
- Выработка системы мер контроля (в том числе общественного) сроков и качества строительства жилья в рамках программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда.
- Снижение себестоимости жилищного строительства путем усиления контроля ценообразования, использования инновационных технологий, создания условий для появления в регионе социально ориентированных инвесторов-застройщиков, развития механизмов повышения конкуренции.
- Организация использования информационного ресурса для улучшения взаимодействия между ИОГВ, ОМСУ, контролирующими и правоохранительными органами в жилищно-коммунальной сфере.
- Подготовка предложений для направления в Минстрой России о приведении приказа от 31.07.2014 № 411/пр в соответствие нормам жилищного законодательства в части исключения возможности управляющим организациям изменять (индексировать) размер платы за содержание жилого помещения без проведения общего собрания собственников.
- Подготовка и принятие нормативного акта правительства Воронежской области об отсрочке по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта.