2.3.1. Право на жилище (статья 40 Конституции России)

● Проблемы реализации права на жилище и обеспечения качества жилищно-коммунальных услуг в 2020 году несколько снизили актуальность для жителей области, переместившись со второго на четвертое место по количеству обращений к Уполномоченному со снижением удельного веса с 20% до 12%, хотя объективные условия этому не способствовали:

- стоимость жилья выросла на 18,5%;

- объем строительства МКД упал на 8%;

- предоставление жилья детям-сиротам уменьшилось на 1%;

- тарифы на ЖКУ увеличились на беспрецедентные за последние годы 4,9%;

- платежи за капремонт выросли на 37,5% (в 2019 — 0%);

- только 74,4 % респондентов мониторинга состояния и развития конкурентной среды были удовлетворены качеством выполнения работ по содержанию и текущему ремонту помещений в МКД.

● Наиболее типичными темами обращений граждан к Уполномоченному в данной сфере были (рис.14):

- проблемы переселения жильцов аварийных многоквартирных жилых домов (МКД), связанные с необоснованностью и затягиванием решений межведомственных комиссий по признанию жилых помещений непригодными для проживания либо домов аварийными;

- предоставление гражданам взамен аварийного жилья нового жилища в той части города, которая достаточно удалена от предыдущего места проживания (в другом районе города), что порождает многочисленные неудобства и проблемы для граждан;

- ненадлежащее качество предоставляемого взамен аварийного нового жилья, а также плохое состояние жилых помещений, временно предоставляемых гражданам взамен аварийного жилья;

- низкий уровень исполнения государством обязательств по предоставлению жилья отдельным категориям граждан или содействия в его приобретении;

- ненадлежащее качество предоставления жилищно-коммунальных услуг;

- непринятие мер по созданию условий для проживания инвалидов в многоквартирных домах.

● В жилищной сфере мероприятия ИОГВ, реализуемые в 2020 году в рамках НП «Жилье и городская среда» нашли прямое отражение в РП «Сокращение непригодного жилищного фонда» и опосредованное - в РП «Жилье» и «Формирование комфортной городской среды» в части развития территорий (строительство дорог, объектов социальной и коммунальной инфраструктуры). Например, в рамках РП «Жилье» в 2020 г. осуществлялись мероприятия по вовлечению в оборот 2 земельных участков федерального уровня собственности общей площадью 3,2 га. в целях жилищного строительства.

В значительной мере эти мероприятия пересеклись с позициями плана реализации Стратегии в 2020 году. Результаты выполнения плана реализации Стратегии по разделу права на жилище (Пример 13 в п.4.2.5) по некоторым позициям можно признать удовлетворительными. Динамика основных «жилищных» индикаторов Стратегии (стоимость и обеспеченность жильем) в последние годы была практически линейной (рис. 15) с опережающим ростом стоимости. Однако в 2020 году стоимость жилья резко пошла вверх (ее динамика стала напоминать экспоненту), т.е. негативная тенденция продолжила углубляться. Данные по обеспеченности жильем на 1 жителя за 2020 год в Госкомстате на этапе подготовки Доклада отсутствовали.

По индикатору «переселение граждан из аварийного жилья» в 2020 году произошел прирост в 71% (в 2019 г. - 34%) в результате активизации выполнения региональной адресной программы Воронежской области «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда в 2019-2025 годах».

Значение индикатора «предоставление жилья детям-сиротам» в 2020 г. (500 квартир) практически осталось на уровне предыдущего года (-1%), когда был зафиксирован существенный рост количества квартир, предоставленных детям-сиротам благодаря активизации их обращений в суды и увеличению федерального финансирования.

● Одним из немногих позитивных результатов исполнения плана реализации Стратегии в 2020 году (да и в общем за 10 лет мониторинга сферы права на жилище) являются показатели переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Эта работа осуществляется в настоящее время в рамках двух региональных программ:

- основного мероприятия 2.2. «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 года» ГП ВО «Обеспечение качественными жилищно-коммунальными услугами населения Воронежской области»;

- адресной программы Воронежской области «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда в 2019-2025 годах» (РП «Сокращение непригодного жилищного фонда»).

По первой программе в 2018-2020 годах планировалось расселить 1566 человек из 781 помещений (общая площадь 21,9 тыс. кв.м) 47 аварийных многоквартирных домов (МКД), расположенных в десяти муниципальных образованиях Воронежской области, для чего предусматривалось 1006,3 млн рублей из областного и местных бюджетов. В 2018 г. переселено 505, в 2019 г. - 680, в 2020 году - 332 человека (планировалось - 381). То есть, Программа была недовыполнена на 3 %.

Вторая программа начала реализовываться в рамках федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» НП «Жилье и городская среда». До 2025 года планировалось ликвидировать 63,44 тыс. кв. м аварийного жилья. Ее финансирование осуществляется с привлечением средств государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ»: на 2019-2020 годы за счет средств Фонда выделено 192,9 млн руб., областного бюджета - 3,3 млн руб. В 2020 году были переселены 1882 человека (504 - за счет средств Фонда) из 28,32 тыс.кв.м.

Частой причиной жалоб является невключение домов, признанных аварийными после 01.01.2017, в региональную программу переселения. (Пример 14). Решение вопросов по признанию домов аварийными, как правило, затягивается, поскольку это влечет обязательство переселить граждан из аварийного жилья, тогда как у муниципалитетов практически нет ни свободного жилищного фонда, ни финансовых средств на покупку или строительство жилья для переселения граждан.

Одним из возможных решений проблемы аварийного жилья является привлечение внебюджетных источников в рамках реализации проектов по развитию застроенных территорий. В муниципальную адресную программу «Снос и реконструкция многоквартирного жилищного фонда в городском округе город Воронеж» включено 32 территории, подлежащих развитию, общей площадью около 196 га, на которых расположено 616 МКД. На конец 2020 года были приняты решения о развитии 28 (25) застроенных территорий общей площадью более 90,0 га, по 13 территориям проведены аукционы, по 9 общей площадью 27 га с 97 подлежащих сносу МКД - заключены договоры о развитии.

За весь период действия программы (с 2013 по 2020 годы) были расселены всего 22 многоквартирных дома (собственники и наниматели получили более 320 квартир), утверждена документация по планировке территории площадью более 53 га, введено в эксплуатацию новых объектов жилищного строительства со встроенными помещениями обслуживания населения порядка 49,9 тыс. кв.м.

В 2020 году приняты решения о развитии 4 застроенных территорий, проведены аукционы по 2 территориям с заключением договоров о развитии.

Отмечаются проблемы, препятствующие участию потенциальных инвесторов в мероприятиях по развитию застроенных территорий:

- отсутствие гарантий получения экономической выгоды

- несоответствие инженерной и социальной инфраструктуры современным требованиям.

Решению этих проблем может помочь принятие дополнений в Градостроительный кодекс РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий (Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ), а также в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» о субсидировании 25 % затрат инвестора на выполнение обязательств по расселению граждан из аварийного жилищного фонда (Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ).

Требуется внесение изменений в Закон Воронежской области от 07.07.2006 № 67-ОЗ «О государственной (областной) поддержке инвестиционной деятельности на территории Воронежской области» и в постановление правительства Воронежской области от 05.10.2018 № 870 «Об утверждении Порядка предоставления субсидий из областного бюджета организациям, реализующим особо значимые инвестиционные проекты».

Следует также работать в направлении планового включения мероприятий по реконструкции объектов инженерной инфраструктуры в инвестиционные программы сетевых организаций после утверждения документации по планировке территории и заключения договора о развитии, а также строительства муниципалитетами сетей инженерного обеспечения с учетом софинансирования из областного и федерального бюджетов.

● Одной из острейших и практически не решаемых в течение многих лет социальных проблем продолжает оставаться обеспечение жильем категорий граждан, перед которыми государство имеет обязательства по его предоставлению (Пример 15). В обращениях о проблемах предоставления жилья по договорам социального найма граждане сталкиваются в основном с отсутствием продвижения очереди или неисполнением судебных решений о предоставлении жилого помещения.

На учете граждан в г. Воронеже в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма по категории малоимущих состоит почти 29 тысяч человек (хотя в администрации считают, что реально такое право имеет 304 семьи), но в 2020 году как и в предыдущие годы жилье им не предоставлялось.

Проблема острого дефицита жилых помещений, обусловленного отсутствием финансирования мероприятий по приобретению (строительству) жилья существует очень давно. Количество жилых помещений вторичного жилищного фонда, которые освобождаются вследствие выселения граждан, крайне ограничено и не способно обеспечить решение вопросов жилищного обеспечения граждан. Данные жилые помещения требуют ремонта и в первую очередь предоставляются гражданам, имеющим право на внеочередное предоставление жилых помещений.

Ситуация с обеспечением жильем разных категорий следующая:

- На 16 % уменьшился в 2020 году объем социальных выплат для приобретения жилого помещения молодыми семьями (в 2019 г. снижение составило 15 %). При этом количество участников программы значительно превышает количество получивших социальную выплату. Низкий уровень финансирования мероприятия не позволяет в короткие сроки обеспечить приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома, а при достижении одним из супругов либо одного родителя в неполной семье возраста 35 лет, семья исключается из списка участников мероприятия, что создает дополнительную социальную напряженность.

- В 2020 году из жилищного фонда Воронежской области было выделено 59 квартир для многодетных семей. Кроме того, из областного бюджета было выделено 15,0 млн рублей на оказание адресной социальной помощи малоимущим многодетным семьям, в результате чего жилищные условия улучшили еще 4 семьи. Таким образом, в 2020 году улучшили жилищные условия 63 многодетные семьи (в 2019 г. - 9 семей). Всего же на жилищном учете состоят 1107 семей.

- По состоянию на 01.01.2020 общая численность детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, включенных в список нуждающихся в обеспечении жильем, составила 4130 человек, из них имели право на обеспечение жилыми помещениями 3023 (достигли 18-летнего возраста). В 2020 году было обеспечено жилыми помещениями 500 человек (в т.ч. 123 - за счет квартир, приобретенных в 2019 г.) исключительно на основании вступивших в законную силу решений суда (Пример 16). Это - на 1 % меньше, чем в 2019 году. По состоянию на 01.01.2021 вступили в законную силу, но не исполнены еще 474 решения суда. Совершенно очевидно, что выделяемых на эти цели федеральных и областных средств явно недостаточно, поскольку списки нуждающихся из этой категории только растут. Срываются также аукционы на приобретение жилья для детей-сирот. По данному факту в 2020 году была проведена проверка областной прокуратурой, после которой было направлено представление в департамент соцзащиты, а СУСК по Воронежской области даже возбудил в июле уголовное дело по ч. 1 ст. 293 УК РФ (халатность). Проведено совещание в правительстве области, на котором губернатор предложил увеличить закупочную цену жилья до 43,5 тысячи рублей за квадратный метр (поскольку нормативное значение в 39,5 тыс. руб. сильно отстает от рыночной).

- По состоянию на 01.01.2020 все ветераны ВОВ, ранее признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, были обеспечены жильем. После 01.01.2020 были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий 19 ветеранов войны. Низкими темпами обеспечивались жильем такие категории граждан, как ветераны боевых действий и члены семей погибших (умерших) инвалидов и ветеранов боевых действий, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов. На конец 2019 года на жилищном учете состояло 237 ветеранов боевых действий и членов семей погибших (умерших) инвалидов и ветеранов боевых действий, но за год только 42 человека получили субсидию на улучшение жилищных условий.

- Из категории инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов (на учете - 621) в 2020 году получили субсидию 35 человек (в 2019 году 49). Только 6 жилых помещений предоставлено гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний. Здесь кроме отсутствия финансирования существуют нестыковки между функциями государственных и муниципальных органов, которые приводят к исключению людей из одних учетов без включения в другие (Пример 17). Решением жилищных проблем данной категории граждан могло бы стать включение необходимых мер в реализацию нацпроекта «Жилье и городская среда».

Во исполнение плана реализации Стратегии администрации муниципальных районов и городских округов предоставили ряд предложений по улучшению ситуации с обеспечением жилыми помещениями нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан:

- предоставление средств из федерального бюджета для формирования муниципального жилищного фонда сельских поселений;

- расширение муниципального жилищного фонда для предоставления помещений по договорам социального найма;

- привлечение к строительству социального жилья работодателей с целью предоставления жилых помещений своим сотрудникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

- создание на территории муниципальных образований условий для привлечения социально-ориентированных инвесторов-застройщиков;

- компенсация государством арендной платы малоимущим нанимателям помещений по договорам коммерческого найма;

- предоставление малоимущим гражданам государственной поддержки в виде субсидий из бюджетов всех уровней на приобретение (строительство) жилья.

Для достижения хотя бы некоторой положительной динамики в решении этой застарелой проблемы следует:

- продолжить работу по формированию муниципального жилищного фонда (проводить систематический мониторинг наличия на территории муниципального образования выморочного и бесхозяйного имущества с целью последующего его оформления в муниципальную собственность);

- увеличить финансовое обеспечение жилищных программ;

- предоставлять социальное жилье без возможности приватизации гражданам с невысокими доходами;

- предоставлять субсидии на приобретение жилья семьям, доходы которых позволят приобрести жилье на рыночных условиях (с учетом субсидии) или по льготным ценам;

- предоставлять служебное жилье гражданам социально приоритетных профессий с возможностью приватизации по льготным ценам (балансовой стоимости) после 10 лет непрерывной работы.

● Жалобы Уполномоченному по проблемам жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в 2020 году относились прежде всего к вопросам проведения капитального ремонта и качества работы управляющих компаний (Примеры 18, 19).

В 2020 году капитальный ремонт выполнен в 279 МКД на сумму 800,8 млн руб., т. е. объемы работ были самыми низкими за 3 года (в 2019 г. - в 537 МКД на сумму 5,54 млрд рублей, в 2018 году - в 406 МКД на сумму 2,5 млрд рублей), несмотря на огромный рост размера взноса на 37 %. Характер претензий граждан по теме капремонта в целом не меняется:

- размеры взноса за капремонт в квитанциях на оплату жилья;

- затягивание сроков проведения работ;

- аварийное состояние многоквартирных домов, включенных в программу капремонта общего имущества МКД;

- несогласие с видами работ и сроками проведения капремонта;

- низкое качество работ и используемых строительных материалов;

- отсутствие контроля со стороны уполномоченных органов за ходом и качеством выполненных работ.

● Другими нарушениями в сфере ЖКУ по-прежнему остаются:

- низкое качество оказываемых услуг;

- не обоснованность начисления платы за услуги, в том числе ее рост , непрозрачность платежей, выставление счетов за оказанные услуги;

- нарушения при предоставлении льгот на оплату услуг;

- неправильное формирование и сбои доставки платежных документов;

- фальсификация протоколов общего собрания собственников;

- отключение поставляемых ресурсов;

- бездействие уполномоченных органов по жалобам потребителей услуг ЖКХ.

Среди основных причин неудовлетворительной ситуации в сфере ЖКУ:

- плохое знание действующего законодательства потребителями;

- несовершенство жилищного законодательства, а также огромный объем федеральных и региональных подзаконных актов, который не позволяет потребителям в полной мере защитить свои права.

● Одним из существенных спорных вопросов во взаимоотношениях собственников помещений в МКД и УК является установление размера платы за содержание жилого помещения. В соответствии с частью 7 и частью 8 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения при этом способе управления устанавливается общим собранием собственников с учетом предложений УК, а при управлении товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом (ТЖК) размер обязательных платежей (взносов), связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, определяется органами управления ТСЖ и ТЖК. При этом зачастую ни УК, ни органы управления ТСЖ или ТЖК не представляют собственникам экономически обоснованных, прозрачных расчетов величины размера платы. Это может привести к принятию общим собранием собственников не соответствующего реальным затратам размера платы за содержание жилого помещения.

ОМСУ обладают полномочиями для установления размера платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, а также размера платы для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом. При этом размер платы должен определяться ОМСУ для различных типов многоквартирных домов, исходя из их характеристик. Установление ОМСУ размера платы должно стать ориентиром для оценки собственниками обоснованности применяемых размеров платы.

В План реализации Стратегии на 2020 год был включен пункт по установлению обоснованного размера платы за пользование и содержание жилого помещения нанимателями по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, а также размера платы за содержание жилого помещения для собственников, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, на основе методических рекомендаций Минстроя России с обязательным опубликованием расчетов на официальном сайте органа местного самоуправления. Обладая данной информацией собственники смогут произвести расчет оптимального размера платы и (или) выдвинуть обоснованные возражения относительно предложений управляющей организации или решений органов управления товарищества, кооператива. Большинство районов предоставили информацию о выполнении данного пункта.

● В течение последних трех лет Уполномоченным предпринимаются усилия по повышению доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД. В 2019 году региональной межведомственной комиссией выявлена потребность в приобретении 20 жилых помещений, в установке 60 пандусов в 58 МКД однако практическая реализация данной потребности столкнулась с противоречиями в Правилах обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД Минстроя России и неопределенностью с исполнителями подготовки расчета потребности в финансовых ресурсах на проведение реконструкции.

В план реализации Стратегии на 2020 год был включен пункт о проработке вопроса организации работ по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов в рамках одной из государственных программ Воронежской области.

Постановлением правительства Воронежской области от 25.02.2020 № 155 утвержден Порядок предоставления субсидий из областного бюджета бюджетам муниципальных образований Воронежской области на реализацию мероприятий по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах с учетом потребностей инвалидов (приложение № 11 к государственной программе Воронежской области «Доступная среда»).

Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и энергетики разработан и направлен на согласование проект постановления правительства Воронежской области «Об утверждении Порядка предоставления субсидий юридическим лицам (индивидуальным предпринимателям) в целях возмещения затрат на выполнение мероприятий по приспособлению жилых помещений инвалидов и общего имущества в многоквартирных домах с учетом потребностей инвалидов, в отношении государственного жилищного фонда Воронежской области».

● В план реализации Стратегии на 2021 год были включены мероприятия в продолжение реализованных в 2020 году (табл. 4).

Таблица 4

Меры по устранению нарушений и реализации задач Стратегии в сфере жилищных прав в 2021 году

К разделам