● Проблемы реализации права на жилище и обеспечения качества жилищно-коммунальных услуг в 2019 году традиционно сохраняли высокую актуальность для жителей области – второе место по количеству обращений к Уполномоченному и увеличение удельного веса почти до 20%. Наиболее типичными темами обращений граждан в данной сфере были (рис.14):

• проблемы переселения жильцов аварийных многоквартирных жилых домов (МКД), связанные с необоснованностью и затягиванием решений межведомственных комиссий по признанию жилых помещений непригодными для проживания либо домов аварийными;
• низкий уровень исполнения государством обязательств по предоставлению жилья отдельным категориям граждан или содействия в его приобретении;
• ненадлежащее качество предоставления жилищно-коммунальных услуг;
• непринятие мер по созданию условий для проживания инвалидов в многоквартирных домах.

Рис.14. Проблемы реализации права на жилище в 2019 г.

● Результаты мониторинга выполнения Плана по разделу права на жилище (Пример 11 в п.4.2.5) в целом удовлетворительные. Ситуация с индикаторами Стратегии по данному разделу следующая:

1) Динамика части индикаторов (стоимость и обеспеченность жильем) достаточно плавная (рис. 15), однако их плановые значения не достигнуты, а стоимость жилья вместо снижения растет последние 2 года практически линейно. Данные по обеспеченности жильем на 1 жителя за 2019 год пока в Госкомстате отсутствуют, объемы ввода жилья на уровне 2018 года.

Рис.15. Динамика «жилищных» индикаторов Стратегии

2) Значения индикаторов «переселение граждан из аварийного жилья» и «предоставление жилья детям-сиротам» изменялись от года к году весьма хаотично и разнонаправленно (Пример 12). Следует отметить резкий рост в 2019 году числа квартир, предоставленных детям-сиротам (506 к 145 в 2018 г.) , что обусловлено активизацией их обращений в суды, увеличением финансирования и несвоевременным приобретением квартир в 2018 году.

С учетом обеспечения граждан социальным жильем или социальными выплатами в 2019 году улучшили свои жилищные условия 1324 семьи (в 2018 г. – 1279). В то же время, социальную выплату на улучшение жилья получило на 15% меньше молодых семей. Оценка выполнения конкретных пунктов Плана приводится в процессе дальнейшего анализа жилищных проблем населения.

● Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2019 году осуществлялось в рамках двух программ:

• основного мероприятия 2.2. «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 года» государственной программы Воронежской области «Обеспечение качественными жилищно-коммунальными услугами населения Воронежской области»;
• региональной адресной программы Воронежской области «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда в 2019-2025 годах».

По первой программе в 2018–2020 годах планировалось расселить 1566 человек из 781 помещений (общая площадь 21,9 тыс. кв.м) 47 аварийных многоквартирных домов (МКД), расположенных в десяти муниципальных образованиях Воронежской области, для чего предусматривалось 1006,3 млн рублей из областного и местных бюджетов.

В 2019 году переселено 680 человек (в 2018 г. – 505) из 319 жилых помещений общей площадью 10,61 тыс. кв.м. В 2020 году предусмотрено переселить 381 человек из 282 жилых помещений общей площадью 3,9 тыс. кв.м.

Вторая программа начала реализовываться (постановление правительства Воронежской области от 18.03.2019 №263) в рамках федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» нацпроекта «Жилье и городская среда». До 2025 года планируется ликвидировать 63,44 тыс. кв. м аварийного жилья. Общий объем финансирования для Воронежской области оценивается в 2,4 млрд руб.

Ее финансирование осуществляется с привлечением средств государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ»: на 2019-2020 годы за счет средств Фонда выделено 192,9 млн руб., областного бюджета – 3,3 млн руб. Переселению подлежат 371 человек из 12 аварийных домов (165 жилых помещений общей площадью более 5 тыс. кв.м). В 2019 году было расселено только 103 человека из 34 жилых помещений общей площадью 850,4 кв.м., оставшиеся 268 человек запланированы на 2020 год.

Таким образом, решение проблем жильцов аварийных МКД со стороны государства было продолжено. Однако, в процессе этой работы возникали различные помехи, связанные прежде всего с неэффективностью принятия решений со стороны ОМСУ (Пример 13). Кроме того, до настоящего времени остаются случаи непереселения граждан из аварийного жилья по законченной в 2017 году программе «Переселение граждан, проживающих на территории Воронежской области, из аварийного жилищного фонда в 2013-2017 годах» (Пример 14).

● Одним из возможных решений проблемы аварийного жилья является привлечение внебюджетных источников в рамках реализации проектов по развитию застроенных территорий. В муниципальную адресную программу «Снос и реконструкция многоквартирного жилищного фонда в городском округе город Воронеж» включено 29 территорий, подлежащих развитию, общей площадью около 189,89 га, на которых расположено более 600 многоквартирных жилых домов. По ситуации на конец 2019 года: приняты решения о развитии 25 застроенных территорий общей площадью более 80,0 га; по 7 территориям общей площадью 20 га с 74 подлежащих сносу МКД заключены договоры о развитии; введены в эксплуатацию новые объекты жилищного строительства площадью 49,9 тыс. кв.м. В 2019 году: приняты решения о развитии 3 застроенных территорий общей площадью более 7 га; расселено 1,5 тыс.кв.м жилых помещений; за счет внебюджетных средств разработана и утверждена документация по планировке 4 территорий площадью более 40 га.

Среди факторов, препятствующих участию потенциальных инвесторов в мероприятиях по развитию застроенных территорий:

• экономическая невыгодность в связи с большим объемом расселения и необходимостью разрешения противоречий с собственниками и нанимателями жилья;
• сложность обеспечения планируемой застройки объектами инженерной и социальной инфраструктуры.

Возможными направлениями решения проблем в данной сфере могут быть:

• субсидирование затрат инвесторов на выполнение обязательств по расселению;
• разработка документации по планировке территории до принятия решения и заключения договора о развитии застроенной территории;
• включение мероприятий по реконструкции объектов инженерной инфраструктуры в инвестиционные программы сетевых организаций после утверждения документации по планировке территории и заключения договора о развитии;
• софинансирование строительства сетей инженерного обеспечения из областного и федерального бюджетов при условии разработки и экспертизы потенциальным застройщиком проектно-сметной документации по планировке и застройке территории;
• внесение изменений в Закон Воронежской области от 07.07.2006 № 67-ОЗ «О государственной (областной) поддержке инвестиционной деятельности на территории Воронежской области» в части установления возможности отнесения к категории особо значимых инвестиционных проектов, направленных на развитие застроенных территорий, и в постановление правительства Воронежской области от 05.10.2018 № 870 «Об утверждении Порядка предоставления субсидий из областного бюджета организациям, реализующим особо значимые инвестиционные проекты» в части уточнения порядка предоставления субсидий из областного бюджета для вышеуказанных организаций;
• разработка комплекса мер по возмещению затрат на уплату процентов по кредитным обязательствам застройщиков и субсидированию строительства (реконструкции) инженерных сетей в рамках основного мероприятия 1.3 «Стимулирование развития жилищного строительства» государственной программы Воронежской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем населения Воронежской области».

● Важным направлением содействия государства в реализации гражданами права на жилище является создание благоприятных условий для самостоятельного строительства, развитии форм и методов, позволяющих уменьшить финансовую нагрузку при его покупке, которым относятся долевое строительство, участие в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК), строительство индивидуальных домов.

Хотя в регионе остро не стоит проблема нарушения прав участников долевого строительства, в план реализации Стратегии в 2019 году было включено мероприятие по усилению контроля за данной сферой. Инспекцией государственного строительного надзора были организованы и проведены проверки соблюдения обязательных требований в отношении 7 организаций, осуществляющих строительство МКД с привлечением денежных средств граждан, сроки ввода в эксплуатацию которых нарушены либо имеется отставание от утвержденных графиков строительства более чем на 6 месяцев. На контроле межведомственной комиссии по вопросам защиты прав граждан-участников долевого строительства находилось 8 объектов. Инспекцией совместно с департаментом строительной политики регулярно осуществлялся мониторинг финансово-хозяйственной устойчивости организаций, осуществляющих строительство МКД с привлечением денежных средств граждан. По результатам контрольной деятельности новые МКД, строительство которых приостановлено и по которым есть риск возникновения социальной напряженности, на территории области не выявлены.

● В план по реализации Стратегии второй год подряд включался пункт о включении многодетных граждан в реестр имеющих право на вступление в члены ЖСК. Из ответов исполнителей пункта Плана следует, что никаких изменений в проводимых мероприятиях в 2019 году по заинтересованности многодетных семей стать участниками в ЖСК не было. В результате – по информации департамента социальной защиты в 2019 году, как и в 2018 году обращений от граждан, имеющих трех и более детей, желающих быть принятыми в члены ЖСК, не поступало. Все мероприятия со стороны уполномоченных органов сводились к информированию таких семей о возможности стать членами ЖСК. При этом обходились вопросы государственного участия в поиске надежных застройщиков, контроле качества жилья, предоставлении земельных участков как гарантирующего фактора. В качестве одной из возможностей улучшения жилищных условий многодетных семей позиционируется индивидуальное строительство на бесплатно выделяемых земельных участках. Однако ее реализация сталкивается с большим количеством проблем, которые будут рассмотрены в пункте 2.4 Доклада.

● В план реализации Стратегии в 2019 году были включены два мероприятия, направленные на усиление контроля качества и безопасности строящихся зданий и сооружений и пресечение нарушений в области строительства. Инспекцией госстройнадзора было проведено 830 внеплановых проверок, в результате которых выявлено более 100 правонарушений (85% нарушений обязательных требований законодательства, 15% – невыполнение требований ранее выданных предписаний), выдано 68 предписаний об устранении выявленных нарушений, возбуждено 78 административных дел. Проведено 44 проверки в отношении объектов самовольного строительства. Инспекцией разработаны и опубликованы в Интернет руководства по соблюдению обязательных требований, подлежащих проверке.

● В 2018 и 2019 годах в План включался пункт о переводе государственных и муниципальных услуг по выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства и ввод объектов в эксплуатацию в электронный вид. В 2019 году обеспечено достижение планового значения показателя по предоставлению не менее 50% муниципальных услуг в сфере градостроительства в электронном виде от общего объема предоставляемых муниципальных услуг (в 2018 году – 40 %). Мероприятия, направленные на достижение данного показателя, повлияли на сокращение количества процедур, необходимых для получения разрешения на строительство до 4,39 дней и сроков их прохождения до 30,2 дней в 2019 году.

● Одной из острейших и слаборешаемых социальных проблем продолжает оставаться обеспечение жильем категорий граждан, перед которыми государство имеет обязательства по его предоставлению (Пример 12). В обращениях о проблемах предоставления жилья по договорам социального найма граждане сталкиваются в основном с крайне медленным продвижением очереди или неисполнением судебных решений о предоставлении жилого помещения.

На учете граждан в г. Воронеже в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма по категории малоимущих состоит почти 30 тысяч семей, но в 2019 году как и в предыдущие годы жилье им не предоставлялось. Низкими темпами обеспечивались жильем такие категории граждан, как ветераны боевых действий и члены семей погибших (умерших) инвалидов и ветеранов боевых действий, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов. На конец 2019 года на жилищном учете состояло 237 ветеранов боевых действий и членов семей погибших (умерших) инвалидов и ветеранов боевых действий, но за год только 46 человек из данной категории получили субсидию на улучшение жилищных условий. Из категории инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов (на учете – 621) получили в 2019 году субсидию всего 49 человек. Только 6 жилых помещений предоставлено гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний. В 2019 году на 15% меньше молодых семей получило социальную выплату на улучшение жилья (финансирование в объеме 325070 тыс рублей), а в 2018 году наоборот был трехкратный рост. Количество молодых семей-участников программы значительно превышает количество получивших социальную выплату. Низкий уровень финансирования мероприятия не позволяет в короткие сроки обеспечить приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома молодых семей участников, а при достижении одним из супругов либо одного родителя в неполной семье возраста 35 лет, молодая семья исключается из списка участников мероприятия, что создает социальную напряженность среди молодых семей и экономически активного населения.

Одной из задач основного мероприятия «Социальная поддержка многодетных семей Воронежской области» подпрограммы «Совершенствование социальной поддержки семьи и детей» государственной программы «Социальная поддержка граждан» является повышение качества жизни детей в многодетных семьях путем улучшения жилищно-бытовых условий. В связи с отсутствием свободных жилых помещений в жилищном фонде Воронежской области обеспечение жильем в 2019 году осуществлялось за счет средств областного бюджета в рамках реализации данного мероприятия только многодетных семей, имеющих 5 и более несовершеннолетних детей путем оказания адресной социальной помощи на улучшение жилищных условий. В 2019 году объем финансирования из областного бюджета на обеспечение жильем многодетных семей составил 15,0 млн.руб. и позволил обеспечить жильем 9 многодетных семей.

В 2019 году впервые за все последние годы наблюдался кратный рост предоставления жилья детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей и лицам из их числа – 506 квартир (248% к 2018 году). Однако это произошло исключительно на основании вступивших в законную силу решений суда (еще 488 судебных решений не были исполнены). При этом из 506 квартир 237 были приобретены еще в 2018 году. На эти цели в 2019 году было выделено финансирование в объеме 583 млн рублей (из них 467,5 млн руб. из областного бюджета). Но этих объемов явно недостаточно – на начало 2020 года в списке нуждающихся из этой категории находилось 4130 человек (на начало 2019 г. – 4086).

Для достижения хотя бы некоторой положительной динамики в решении этой застарелой проблемы следует:

• продолжить работу по формированию муниципального жилищного фонда (проводить систематический мониторинг наличия на территории муниципального образования выморочного и бесхозяйного имущества с целью последующего его оформления в муниципальную собственность);
• увеличить финансовое обеспечение жилищных программ;
• предоставлять социальное жилье без возможности приватизации гражданам с невысокими доходами;
• предоставлять субсидии на приобретение жилья семьям, доходы которых позволят приобрести жилье на рыночных условиях (с учетом субсидии) или по льготным ценам;
• предоставлять служебное жилье гражданам социально приоритетных профессий с возможностью приватизации по льготным ценам (балансовой стоимости) после 10 лет непрерывной работы.

● Жалобы Уполномоченному по проблемам жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в 2019 году относились прежде всего к вопросам проведения капитального ремонта, и количество их увеличилось по отношению к предыдущему году (Пример 16). Рост потока жалоб был обусловлен расширением масштабов работ: в 2019 году капремонт был выполнен в 537 МКД (2561 вид работ) общей площадью 2,33 млн кв.м на общую сумму 5,54 млрд рублей, а в 2018 году – в 406 МКД общей площадью 1,45 млн кв.м на общую сумму 2,5 млрд рублей. Характер претензий граждан однако не изменился:

• затягивание сроков проведения работ;
• затапливание квартир в связи с ремонтам крыш в осенний период;
• низкое качество работ и используемых строительных материалов;
• отсутствие контроля со стороны уполномоченных органов за ходом работ и качеством выполненных работ.

Доводы, изложенные в обращениях граждан, как правило, являлись обоснованными. На запросы о принимаемых к недобросовестным подрядчикам мерах, Фонд капитального ремонта зачастую ссылался на претензионную работу. С учетом изложенного, а также низкого уровня организации работ и частой смены руководителей деятельность данного Фонда можно оценить как неудовлетворительную.

● Другими нарушениями в сфере ЖКХ по-прежнему остаются:

• низкое качество оказываемых услуг;
• не обоснованность начисления платы за услуги, в том числе ее рост , непрозрачность платежей, выставление счетов за оказанные услуги;
• нарушения при предоставлении льгот на оплату услуг;
• неправильное формирование и сбои доставки платежных документов;
• фальсификация протоколов общего собрания собственников;
• отключение поставляемых ресурсов;
• бездействие уполномоченных органов по жалобам потребителей услуг ЖКХ.

● Основной причиной нарушения прав потребителей ЖКУ является недобросовестное отношение управляющих компаний (УК) к выполнению своих обязательств по договору управления. В соответствии с ч.1.1. ст. 165 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) ОМСУ по обращению собственников помещений в МКД, председателя совета дома, общественных объединений о невыполнении УК обязательств по договору управления в пятидневный срок должен провести внеплановую проверку. При выявлении фактов невыполнения – не позднее пятнадцати дней - созвать общее собрание собственников помещений для решения вопроса о расторжении договора управления и выборе новой УК или об изменении способа управления. Реализация данных полномочий является эффективным способом контроля деятельности на рынке ЖКУ и способствует развитию конкуренции в данной сфере. В связи с этим в План реализации Стратегии в 2019 году был включен пункт об определении структурного подразделения администрации городского округа город Воронеж, ответственного за реализацию полномочий органов местного самоуправления, предусмотренных ч.1.1 ст. 165 ЖК РФ. В соответствии с решением Воронежской городской Думы от 18.09.2019 №1231-IV были внесены изменения в положение об управлении жилищно-коммунального хозяйства администрации городского округа город Воронеж, согласно которого управлению ЖКХ добавили новые функции:

• осуществлять проведение проверок деятельности управляющих организаций, осуществляющих управление МКД на территории городского округа город Воронеж, на основании обращений о невыполнении управляющими организациями обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ, в порядке, установленном частью 1.1. статьи 165 ЖК РФ;
• осуществлять координацию деятельности управ районов городского округа город Воронеж по созыву общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в соответствии с частью 1.1 статьи 165 ЖК РФ.

● Одним из существенных спорных вопросов во взаимоотношениях собственников помещений в МКД и УК является установление размера платы за содержание жилого помещения. В соответствии с частью 7 и частью 8 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения при этом способе управления устанавливается общим собранием собственников с учетом предложений УК, а при управлении товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом (ТЖК) размер обязательных платежей (взносов), связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ и ТЖК. При этом зачастую ни УК, ни органы управления ТСЖ или ТЖК не представляют собственникам экономически обоснованных, прозрачных расчетов величины размера платы. Это может привести к принятию общим собранием собственников не соответствующего реальным затратам размера платы за содержание жилого помещения.

ОМСУ обладают полномочиями для установления размера платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, а также размера платы для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом. При этом размер платы должен определяться ОМСУ для различных типов многоквартирных домов, исходя из их характеристик. Установление ОМСУ размера платы должно стать ориентиром для оценки собственниками обоснованности применяемых размеров платы.

В связи с этим ОМСУ необходимо утвердить или актуализировать экономически обоснованные размеры платы за содержание жилого помещения для различных типов МКД, расположенных на территории соответствующего муниципального образования, с обязательным опубликованием расчетов на официальном сайте.

● В 2019 году региональной межведомственной комиссией обследовано 8 жилых помещений, находящихся в государственной собственности Воронежской области, и общее имущество в 4 МКД. Муниципальными комиссиями обследовано 151 жилое помещение в 120 МКД. Согласно заключениям комиссий выявлена потребность:

• в приобретении 20 жилых помещений на общую сумму 33,8 млн. руб. в Воробьевском, Верхнехавском, Новохоперском, Рамонском, Таловском муниципальных районах, так как отсутствует техническая возможность реконструкции жилых помещений и общего имущества в МКД;
• в установке 60 пандусов в 58 многоквартирных домах на общую сумму более 17 млн рублей в городском округе город Воронеж, в Бутурлиновском, Каширском, Панинском, Калачеевском, Ольховатском, Терновском и Россошанском муниципальных районах.

По остальным обследованным МКД жилые помещения инвалидов и общее имущество либо адаптированы под их потребности, либо инвалиды добровольно отказались (!) от приспособления.

Департаментом ЖКХ и Э ВО был разработан Порядок предоставления и расходования субсидий из областного бюджета бюджетам муниципальных образований в отношении муниципального и частного жилищного фонда, который утвержден постановлением правительства Воронежской области от 25.02.2020 № 155 в виде Основного мероприятия № 1.23 государственной программы Воронежской области «Доступная среда».

По выявленным противоречиям в Правилах обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД в Минстрой России в августе 2019 года направлено письмо о необходимости доработки на федеральном уровне (ответ не получен). Федеральными нормативными правовыми актами не определен также исполнитель подготовки расчета потребности в финансовых ресурсах на проведение реконструкции, исходя из предполагаемой стоимости работ, определяемой на основе сметных нормативов.

Департаментом ЖКХ и Э ВО осуществлялась проверка экономической целесообразности реконструкции или капитального ремонта МКД в случае отсутствия технической возможности для приспособления потребности инвалида. В перспективе предполагается в отношении муниципального и частного жилищного фонда возложить на органы местного самоуправления полномочия по проведению такой проверки и функции заказчиками необходимых строительно-монтажных работ.

Вопрос финансировании из областного и муниципальных бюджетов мероприятий по предоставлению жилого помещения инвалиду при отсутствии технической возможности для адаптации его помещения либо проведения реконструкции или капитального ремонта по результатам заключений комиссий остается открытым.

● В 2019 году в практике Уполномоченного появился новый вид коллективных обращений членов садоводческих товариществ (СНТ), связанных с отключением электроэнергии в зимний период, которые выявили пробелы в законодательстве и проблемы обеспечения гарантий защиты прав граждан со стороны государства (Пример 82).

Все больше людей продолжает жить на дачах зимой, обеспечивая отопление жилища с помощью электроэнергии. При этом субъектом расчетов с энергоснабжающей организацией является СНТ, а не конкретные граждане. Если в зимний период не все собственники дачных участков, использующие электроэнергию, добросовестно платят за нее, в результате образуется задолженность, которая в летний период погашается за счет оплаченных членских взносов всех остальных собственников. Соответственно при сохранении задолженности энергоснабжающая организация не возобновляет подачу электроэнергии до ее полного погашения.

Здесь проявляется противоречие в реализации прав: с одной стороны живущих зимой на дачах членов СНТ, а с другой – остальных добросовестных плательщиков членских взносов, которые справедливо не согласны оплачивать долги за других.

Позиция органов прокуратуры и Роспотребнадзора: отключение электроэнергии законно, если это решение принято общим собранием членов товарищества, а члены СНТ обязаны выполнять решения общего собрания и его правления. Вместе с тем, являются обязательными для исполнения решения органов товарищества, принятые только в пределах их компетенции (ч.7 ст.16 Федерального закона от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд»). При этом к ней не отнесено решение вопросов о прекращении подачи электроэнергии членам товарищества (ст. 17-19 данного Закона), которые регулируются нормами ГК РФ, а также специальным законодательством об электроэнергетике.

В соответствии с п.19 Правил полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 № 442, возобновление подачи электроэнергии осуществляется после устранения потребителем оснований для введения ограничения режима потребления.

С учетом выявленной проблемы представляется целесообразным выработать предложения по совершенствованию нормативного регулирования правоотношений, связанных с деятельностью СНТ.

Меры по устранению нарушений и реализации задач Стратегии в сфере жилищных прав в 2020 году:

Таблица 3

К разделам